סיבוב במתחם מגורים חדש במרכז בני ברק ובעוד בניין ישיבה חצי נטוש

מתחם מגורים חדש בבני ברק הוא אירוע נדיר ומיוחד, היות והעיר חיסלה כבר כמעט את כל עתודות הקרקע שברשותה. בני ברק החרדית היא גטו ששוכן בין שכונת עמידר בדרום, רחוב ז'בוטינסקי בצפון (החרדים בקושי חוצים אותו), כביש 4 במזרח ורמת גן עם רחוב הרא"ה במערב. במשבצת הקרקע הזו החרדים כבר ניצלו כמעט כל מגרש ריק.

עד שנות ה-90 פעל במרכז העיר מפעל אסם. בשנת 2003 נמכרה הקרקע ב-15 מיליון שקלים לקבוצת יזמים שהחליטו לשנות את ייעוד הקרקע מתעשייה ותעסוקה למגורים. שינוי הייעוד מבחינת הרשות היה מבורך כי מספר התושבים גדל אך לא כמות הדירות. אחרי שבקרנו בבניין המשרדים החדש בדרך קיבוץ גלויות ובבניין חסידות קאליב הנטוש, הגענו לראות את מתחם המגורים החדש שתכננו האדריכלים לאון ורבקה אושקי.

ועל כך ברשימה זו.

.

דייר

.

(1) מה יש כאן?

המתחם הוא לא חלק מהרקמה העירונית הטיפוסית של בני ברק. מה המשמעות? קבוצת מבנים בעלי שפה עיצובית זהה, המפנים את גבם לרחובות העיר באמצעות חומות ומפנים את הכניסות לרחבה פנימית. הרחבה אמנם פתוחה לסביבה מרחוב צדדי, אבל היא מעוצבת כך שמי שלא שייך למתחם אין לו מה לחפש בה. כך מתקיימת הפרדה ברורה בין חיי הרחוב ובין המתחם. חניון תת-קרקעי מפריד את התנועה במתחם בין תנועת הולכי רגל ורכבים, אבל גם מגביה את מפלס הקרקע של המתחם מהסביבה ויוצר כך הפרדה מפלסית. בני ברק היא עיר של מגוון מבנים, עם רחובות ראשיים ומשניים שהמשותף לכולם הוא חיי הרחוב הגולשים מהכביש והמדרכה לחצרות ולבתים, במתחם החדש זה נבלם.

המגרש המקורי של מפעל אסם התפרס על שטח של 16 דונם. 6 דונם הופקעו לטובת מבני ציבור. על 10 הדונם הנותרים אושרה ב-2007 תכניתם של האדריכלים ברעלי לויצקי כסיף, לבנות 8 בניינים בני 5 קומות (עם קומת חניון) ובהם כ-189 דירות, בגודל ממוצע של 106 מ"ר. באותה שנה נמכרה הקרקע ליזם יהודי-אמריקאי תמורת 95 מיליון שקלים. לא רק היזם התחלף אלא גם האדריכלים. בסופו של דבר תכננו את הפרויקט בני הזוג האדריכלים לאון ורבקה אושקי, המרבים לתכנן בבני ברק, בה גם ממוקם משרדם.

עם עליית מחיר הקרקע עלה גם מספר יחידות הדיור לכ-250 בשבעה בניינים המתנשאים לגובה של 6 קומות מעל רחבת הכניסה + קומת קרקע + קומת גג + קומה או שתיים לחניון (באמצעות ניצול השיפוע הטבעי הקיים בקרקע). הגובה שהתקבל לא מקובל בעיר החרדית, בה לא משתמשים במעליות שבת מסיבות דתיות. אך לא רק הגובה, אלא גם העיצוב של המתחם שונה: החזיתות, המרחב הציבורי, הכניסות לבניינים – כל אלה מתאפיינים בהשקעה שמדגישה את המצב של הבניינים הוותיקים המקיפים את המתחם ומתאפיינים בעליבות והזנחה. בני ברק נמצאת באשכול 3 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי (עד לא מזמן היתה 2), מה שהופך אותה לעיר עם האוכלוסייה הכי ענייה בגוש דן. המתחרה היחידה שלה היא אלעד – עיר חרדית נוספת במטרופולין. המתחם החדש הוא ככל הנראה מקום משכנה של השמנת המקומית.

בשיחה עם האדריכל לאון אושקי, הוא מספר כי העבודה על הפרויקט היתה מהירה, ומהרגע שהחלו בהכנת התכניות המפורטות עברו שלוש שנים עד שאוכלסו שני הבניינים הראשונים במתחם. הבנייה היתה בשלבים, כשבכל שלב נבנו שני בניינים. היום נותר בניין אחרון שיקבל בקרוב טופס 4 לאכלוס. הדבר האחרון שהיזם עתיד להשלים הוא גינה ציבורית קטנה, שבינתיים מגודרת בגדר פח אך לדברי האדריכל תפותח בקרוב. גם אותה, כמו כל תכנון הנוף במתחם הוא תכנן.

.

סרטון קצר שצלמתי:

.

.

(2) מה יש לשאול לומר?

השתתפתי במשרד צפור אדריכלים בתכנון מתחם דומה בחלקה השני של העיר. לכן, עניין אותי האם יושמו כאן עקרונות תכנון דומים על ידי צוות אדריכלים שונה. זו פעם ראשונה שנכנסתי לשכונה ואכן זיהיתי מספר עקרונות דומים:

• גבולות: מתחם מלבני עם גבולות ברורים המוגדרים על ידי רחובות ומבנים קיימים.
• טופוגרפיה: ניצול שיפוע קרקע של כ-2 קומות מקצה אחד של המגרש לקצה השני.
• ציפוף: תכנון מספר יחידות מרבי בתחום המגרש תוך שמירה על מגבלת בניה עד 6 קומות. הנחייה כלל עירונית בשל הצביון החרדי האוסר על הפעלת מעליות שבת.
• פתוח: יצירת "ריאה ירוקה" חצר מרכזית כ"פיצוי" על הבנייה הרוויה.
• סוכות: תכנון מרפסות לסוכות לכל יחידות המגורים.

בשל גילו הצעיר של המתחם, נדרשו היזמים להכין תכנית בינוי עיר מפורטת בסמכות מחוזית. הדרישות העיקריות בתכנית כוללים את העקרונות הבאים:

• שמירה על שצ"פ מרכזי.
• שמירת מרווחים של לפחות 6 מ' בין מבני המגורים.
• תכנון שביל למעבר הולכי רגל המקשר בין הרחוב הסמוך ובין השצ"פ המרכזי.
• תוספת שימושים כמו בית כנסת וגני ילדים בתחום התכנית.
• תקן חניה 1:1.

ארחיב קצת בנושא הצפיפות: בשל העדר קרקעות זמינות לבנייה במרכז העיר, המתחם שווק כמקום יוקרתי ואיכותי. במבחן התוצאה זה מקרה מבחן לבנייה צפופה של כ-50 יח"ד לדונם על 7 קומות מגורים:

• יש תחושה מידית של בנייה צפופה יתר על המידה.
• אין שצ"פ אמיתי. החניון התת קרקעי משתרע מתחת לכל המתחם. העצים הבודדים שנשתלו בערוגות הקטנות לא יתפתחו ורוב הסיכויים שיכחדו תוך מספר שנים מועט.

אחזקת המבנים: בבני ברק נוהגים לשלם 50 שקלים לדירה לחודש לוועד הבית. הסכום מכסה את המנקה במקרה הטוב. במתחם הזה ישנן עלויות נוספות שאינן קיימות בבני ברק כמו חניון מקורה שדורש תחזוקה של תאורת חניון, יש מעליות, מערכת סולרית משותפת וכן תחזוקת מאגרי מים. לצורך חסכון אין כלל צמחיה טבעית. לאורך החצר המרכזית, אלא נשתל דשא מלאכותי ובחניון צמצמו למינימום את מספר גופי התאורה הדולקים.

בהתאם לתפיסתו של מהנדס העיר, הוקמה לאורך רחוב אהרונוביץ (המשכו של רחוב כהנמן שנקרא במקור רחוב השומר) ארכדה עם קמרונות מעוגלים, זאת על פי תפיסתו העיצובית לעיר התורה.

לסיכום: המתחם משקף את דרישת היזמים למקסם את הרווח הקבלני על חשבון העיר ותושביה, ללא התחשבות בסיסית בתנאי דיור הולמים לתקופה. בעל הדעה הוא בעל המאה!

.

הערת מנהל הבלוג: תודה רבה לשאול על הדברים. ניסיתי לשאול את שאול למה הוא קובע שאין כאן "תנאי דיור הולמים לתקופה", אך הוא לא ענה לי וטענתו נותרה חסרת בסיס ברור. אני מקווה ששאול יחשוב קצת בשעות הקרובות, ויוסיף פסקה או שתיים לדבריו. עד אז, שיהיה לכם שבוע טוב!

.|.

תכנית הסביבה (מתוך תכנית בב/מק/3222, עורכי התכנית: אושקי אדריכלים, 2012)

8.8

החזית מזרחית של המתחם הפונה לרחוב אהרונוביץ (לשעבר רחוב השומר) כוללת גם שטח מסחרי

.

פחי האשפה ממוקמים ברחובות העוטפים את המתחם

.

פחי אשפה מייצרים שער כניסה למעבר הולכי רגל בין הרחוב ומרכז המתחם

.

הכניסה המרכזית למתחם היא מרחוב צדדי

.

חזית: לכל דירה יש מרפסת לסוכה

.

במרכז המתחם רחבה אורכית

.

חוזרים מהלימודים

.

גשם יורד

.

חדש וישן

.

עדיין בונים את הבניין האחרון במתחם

.

שלושה מבנים בפריים אחד ומרפסות סוכה בבניין שעדיין בבנייה

.

חזית

.

ריצוף הרחבה המרכזית 01

.

ריצוף הרחבה המרכזית 02

.

אופניים ודואר

.

דשא סינתטי ומזגנים

.

כניסה לבניין 01

.

כניסה לבניין 02

.

כניסה לבניין 03

.

כניסה לבניין 04

.

כניסה לבניין 05

.

כניסה לבניין 06

.

כניסה לבניין 07

.

כניסה לבניין 08

.

כניסה לבניין 09

.

כניסה לדירה

.

יש כאן גם "בית הוראה"

.

החניון

.

במקום מכוניות יש כאן מחסנים

.

ועוד מחסנים

.

כך שומרים את הסוכה מעל החנייה

.

ויש גם ג'יפ

.

תאורה ואוורור טבעי

.

הבניינים פתוחים לחניון

.

בין הבניינים

.

מצלמות אבטחה בכל פינה

.

מסתורי המזגנים מספיקים רק למזגן או שניים, אבל כאן אין מזגנים מרכזיים ולכן המזגנים יצאו לחזית

.

מסתורי הכביסה: יש כבר מסתור אחד שבוטל וסופח לדירה

.

בגלל ריבוי הילדים יש סורגים לכל הדירות, אבל כל סורג שונה

.

הושע פינת אהרונוביץ (לשעבר רחוב השומר)

.

(3) בניין ישיבת קאליב השני

סמוך למתחם המגורים ניצב בניין ישיבת קאליב. זה הבניין שאליו עברה החסידות מהבניין הנטוש בו בקרנו קודם לכן. מכאן עברה הישיבה לירושלים. באגף הפונה לרחוב ישנן דירות תלמידים המאורגנות סביב אולם המתנשא לכל גובה הבניין ויוצר בעייה אקוסטית שהבריחה מכאן את התלמידים. לכן היום האגף הזה נטוש וריק. בית המדרש עדיין מתפקד וגם בביקורנו ביום שישי בשעות הבוקר למדו בו כמה אברכים.

אחד האברכים הסביר לנו את כל הבעיות התכנוניות בבניין. בין השאר הוא סיפר שאולם בית המדרש היה נמוך מידי, עד כדי כך שלא ניתן היה להגביה בו ספר תורה. לכן החליטו לנסר חלק מקומת עזרת הנשים כדי לתת קצת יותר גובה לבית המדרש. בנוסף, עמודי ענק עגולים יורדים בכל מיני נקודות לא נוחות בבניין ופוגעים בתפקוד שלו, אך נראה לי שאותם אף אחד לא יעז לנסר.

.

בניין הישיבה ואחריו מתחם אוסם

.

בקומת הקרקע ממוקם בית הכנסת (=בית המדרש) ובקומות העליונות מגורי תלמידים שהיום נטושים

.

שמחה

.

אין חרדים נכים

.

הפסים הבולטים בחזית הם גופי תאורה: האם באמתה אדריכל חשב שמישהו יצליח לטפס ולהחליף את הנורות?

.

אריות ולוחות הברית

.

אין רשות

.

כניסה צדדית

.

אולם המבואה המתנשא לכל גובה הבניין וסובל מאקוסטיקה לקויה

.

אולם המבואה מקשר לחדרי מגורי התלמידים שהיום נטושים

.

בית הכנסת מתפקד במהלך היום כבית מדרש

.

ציורי הקיר הם למעשה תבליטי גבס

.

קבלת התורה

.

על לוח המודעות: לקראת היארצייט

.

להאשה רבה

.

ולא לדבר כלל

.

מכתב ממסוגר של רב המקום נגד טלפונים ניידים

.

לא יראה ולא ימצא

.

ולסיום שיר:

.

.

.

.

בתי כנסת נוספים בהם הסתובבתי:

.

(1) בית הכנסת האוניברסיטאי בקמפוס הר הצופים בתכנון רם כרמי

(2) בית הכנסת בקיבוץ בארות יצחק בתכנון יוסף שנברגר

(3) בית הכנסת לעדה העירקית בבאר שבע בתכנון נחום זולוטוב

(4) בית הכנסת בשכונה ה' בבני ברק בתכנון יעקב נטל ויצחק ביגלאייזן

(5) בית הכנסת הראשון והיחיד בהר עיבל

(6) בית הכנסת בית אלכסנדר ביקנעם בתכנון אהרן צורף

(7) בית הכנסת במושב ניר עציון בתכנון חנוך אחימן

(8) בית הכנסת בכפר הנוער אמית כפר אברהם בפתח תקוה בתכנון מוטי בן חורין

(9) בית הכנסת בקריית הטכניון בתכנון אהרן קשטן

(10) בית הכנסת בקיבוץ בארות יצחק בתכנון יוסף שנברגר

(11) ישיבת כנסת חזקיהו ברכסי בתכנון ישראל קומט

(12) בית הכנסת בקיבוץ חפץ חיים בתכנון יוסף שנברגר

(13) בית הכנסת במחנה רעים בתכנון סטיו אדריכלים

(14) בית הכנסת בשכונת ביתה כרם בתכנון מרדכי בן חורין

(15) בית הכנסת הנטוש במושב שדה יעקב בתכנון ישראל קומט

(16) בית הכנסת בקיבוץ כפר עציון בתכנון יוסף שנברגר וטוביה קץ

(17) בית הכנסת בקיבוץ לביא בתכנון יוסף שנברגר

(18) בית הכנסת במרכז רפואי שיבא (תל השומר) בתכנון משה זרחי

(19) בית הכנסת המרכזי בהר הכרמל בתכנון ישראל קומט

(20) מקבץ בתי כנסת בשוהם בתכנון ג'ו אבקסיס

(21) בית הכנסת הנטוש של חסידות קאליב בבני ברק

.