סיבוב במתחם מגורים חדש במרכז בני ברק ובעוד בניין ישיבה חצי נטוש

מתחם מגורים חדש בבני ברק הוא אירוע נדיר ומיוחד, היות והעיר חיסלה כבר כמעט את כל עתודות הקרקע שברשותה. בני ברק החרדית היא גטו ששוכן בין שכונת עמידר בדרום, רחוב ז'בוטינסקי בצפון (החרדים בקושי חוצים אותו), כביש 4 במזרח ורמת גן עם רחוב הרא"ה במערב. במשבצת הקרקע הזו החרדים כבר ניצלו כמעט כל מגרש ריק.

עד שנות ה-90 פעל במרכז העיר מפעל אסם. בשנת 2003 נמכרה הקרקע ב-15 מיליון שקלים לקבוצת יזמים שהחליטו לשנות את ייעוד הקרקע מתעשייה ותעסוקה למגורים. שינוי הייעוד מבחינת הרשות היה מבורך כי מספר התושבים גדל אך לא כמות הדירות. אחרי שבקרנו בבניין המשרדים החדש בדרך קיבוץ גלויות ובבניין חסידות קאליב הנטוש, הגענו לראות את מתחם המגורים החדש שתכננו האדריכלים לאון ורבקה אושקי.

ועל כך ברשימה זו.

.

lkhgfh

דייר

.

(1) מה יש כאן?

המתחם הוא לא חלק מהרקמה העירונית הטיפוסית של בני ברק. מה המשמעות? קבוצת מבנים בעלי שפה עיצובית זהה, המפנים את גבם לרחובות העיר באמצעות חומות ומפנים את הכניסות לרחבה פנימית. הרחבה אמנם פתוחה לסביבה מרחוב צדדי, אבל היא מעוצבת כך שמי שלא שייך למתחם אין לו מה לחפש בה. כך מתקיימת הפרדה ברורה בין חיי הרחוב ובין המתחם. חניון תת-קרקעי מפריד את התנועה במתחם בין תנועת הולכי רגל ורכבים, אבל גם מגביה את מפלס הקרקע של המתחם מהסביבה ויוצר כך הפרדה מפלסית. בני ברק היא עיר של מגוון מבנים, עם רחובות ראשיים ומשניים שהמשותף לכולם הוא חיי הרחוב הגולשים מהכביש והמדרכה לחצרות ולבתים, במתחם החדש זה נבלם.

המגרש המקורי של מפעל אסם התפרס על שטח של 16 דונם. 6 דונם הופקעו לטובת מבני ציבור. על 10 הדונם הנותרים אושרה ב-2007 תכניתם של האדריכלים ברעלי לויצקי כסיף, לבנות 8 בניינים בני 5 קומות (עם קומת חניון) ובהם כ-189 דירות, בגודל ממוצע של 106 מ"ר. באותה שנה נמכרה הקרקע ליזם יהודי-אמריקאי תמורת 95 מיליון שקלים. לא רק היזם התחלף אלא גם האדריכלים. בסופו של דבר תכננו את הפרויקט בני הזוג האדריכלים לאון ורבקה אושקי, המרבים לתכנן בבני ברק, בה גם ממוקם משרדם.

עם עליית מחיר הקרקע עלה גם מספר יחידות הדיור לכ-250 בשבעה בניינים המתנשאים לגובה של 6 קומות מעל רחבת הכניסה + קומת קרקע + קומת גג + קומה או שתיים לחניון (באמצעות ניצול השיפוע הטבעי הקיים בקרקע). הגובה שהתקבל לא מקובל בעיר החרדית, בה לא משתמשים במעליות שבת מסיבות דתיות. אך לא רק הגובה, אלא גם העיצוב של המתחם שונה: החזיתות, המרחב הציבורי, הכניסות לבניינים – כל אלה מתאפיינים בהשקעה שמדגישה את המצב של הבניינים הוותיקים המקיפים את המתחם ומתאפיינים בעליבות והזנחה. בני ברק נמצאת באשכול 3 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי (עד לא מזמן היתה 2), מה שהופך אותה לעיר עם האוכלוסייה הכי ענייה בגוש דן. המתחרה היחידה שלה היא אלעד – עיר חרדית נוספת במטרופולין. המתחם החדש הוא ככל הנראה מקום משכנה של השמנת המקומית.

בשיחה עם האדריכל לאון אושקי, הוא מספר כי העבודה על הפרויקט היתה מהירה, ומהרגע שהחלו בהכנת התכניות המפורטות עברו שלוש שנים עד שאוכלסו שני הבניינים הראשונים במתחם. הבנייה היתה בשלבים, כשבכל שלב נבנו שני בניינים. היום נותר בניין אחרון שיקבל בקרוב טופס 4 לאכלוס. הדבר האחרון שהיזם עתיד להשלים הוא גינה ציבורית קטנה, שבינתיים מגודרת בגדר פח אך לדברי האדריכל תפותח בקרוב. גם אותה, כמו כל תכנון הנוף במתחם הוא תכנן.

.

סרטון קצר שצלמתי:

.

.

(2) מה יש לשאול לומר?

השתתפתי במשרד צפור אדריכלים בתכנון מתחם דומה בחלקה השני של העיר. לכן, עניין אותי האם יושמו כאן עקרונות תכנון דומים על ידי צוות אדריכלים שונה. זו פעם ראשונה שנכנסתי לשכונה ואכן זיהיתי מספר עקרונות דומים:

  • גבולות: מתחם מלבני עם גבולות ברורים המוגדרים על ידי רחובות ומבנים קיימים.
  • טופוגרפיה: ניצול שיפוע קרקע של כ-2 קומות מקצה אחד של המגרש לקצה השני.
  • ציפוף: תכנון מספר יחידות מרבי בתחום המגרש תוך שמירה על מגבלת בניה עד 6 קומות. הנחייה כלל עירונית בשל הצביון החרדי האוסר על הפעלת מעליות שבת.
  • פתוח: יצירת "ריאה ירוקה" חצר מרכזית כ"פיצוי" על הבנייה הרוויה.
  • סוכות: תכנון מרפסות לסוכות לכל יחידות המגורים.

בשל גילו הצעיר של המתחם, נדרשו היזמים להכין תכנית בינוי עיר מפורטת בסמכות מחוזית. הדרישות העיקריות בתכנית כוללים את העקרונות הבאים:

  • שמירה על שצ"פ מרכזי.
  • שמירת מרווחים של לפחות 6 מ' בין מבני המגורים.
  • תכנון שביל למעבר הולכי רגל המקשר בין הרחוב הסמוך ובין השצ"פ המרכזי.
  • תוספת שימושים כמו בית כנסת וגני ילדים בתחום התכנית.
  • תקן חניה 1:1.

ארחיב קצת בנושא הצפיפות: בשל העדר קרקעות זמינות לבנייה במרכז העיר, המתחם שווק כמקום יוקרתי ואיכותי. במבחן התוצאה זה מקרה מבחן לבנייה צפופה של כ-50 יח"ד לדונם על 7 קומות מגורים:

  • יש תחושה מידית של בנייה צפופה יתר על המידה.
  • אין שצ"פ אמיתי. החניון התת קרקעי משתרע מתחת לכל המתחם. העצים הבודדים שנשתלו בערוגות הקטנות לא יתפתחו ורוב הסיכויים שיכחדו תוך מספר שנים מועט.

אחזקת המבנים: בבני ברק נוהגים לשלם 50 שקלים לדירה לחודש לוועד הבית. הסכום מכסה את המנקה במקרה הטוב. במתחם הזה ישנן עלויות נוספות שאינן קיימות בבני ברק כמו חניון מקורה שדורש תחזוקה של תאורת חניון, יש מעליות, מערכת סולרית משותפת וכן תחזוקת מאגרי מים. לצורך חסכון אין כלל צמחיה טבעית. לאורך החצר המרכזית, אלא נשתל דשא מלאכותי ובחניון צמצמו למינימום את מספר גופי התאורה הדולקים.

בהתאם לתפיסתו של מהנדס העיר, הוקמה לאורך רחוב אהרונוביץ (המשכו של רחוב כהנמן שנקרא במקור רחוב השומר) ארכדה עם קמרונות מעוגלים, זאת על פי תפיסתו העיצובית לעיר התורה.

לסיכום: המתחם משקף את דרישת היזמים למקסם את הרווח הקבלני על חשבון העיר ותושביה, ללא התחשבות בסיסית בתנאי דיור הולמים לתקופה. בעל הדעה הוא בעל המאה!

.

הערת מנהל הבלוג: תודה רבה לשאול על הדברים. ניסיתי לשאול את שאול למה הוא קובע שאין כאן "תנאי דיור הולמים לתקופה", אך הוא לא ענה לי וטענתו נותרה חסרת בסיס ברור. אני מקווה ששאול יחשוב קצת בשעות הקרובות, ויוסיף פסקה או שתיים לדבריו. עד אז, שיהיה לכם שבוע טוב!

.|.

SVIVABB

תכנית הסביבה (מתוך תכנית בב/מק/3222, עורכי התכנית: אושקי אדריכלים, 2012)

8.8

DSC00123

החזית מזרחית של המתחם הפונה לרחוב אהרונוביץ (לשעבר רחוב השומר) כוללת גם שטח מסחרי

.

DSC00125

פחי האשפה ממוקמים ברחובות העוטפים את המתחם

.

DSC00094

פחי אשפה מייצרים שער כניסה למעבר הולכי רגל בין הרחוב ומרכז המתחם

.

DSC00045

הכניסה המרכזית למתחם היא מרחוב צדדי

.

DSC00046

חזית: לכל דירה יש מרפסת לסוכה

.

DSC00048

במרכז המתחם רחבה אורכית

.

DSC00126

חוזרים מהלימודים

.

DSC00077

גשם יורד

.

DSC00065

חדש וישן

.

DSC00096

עדיין בונים את הבניין האחרון במתחם

.

DSC00076

שלושה מבנים בפריים אחד ומרפסות סוכה בבניין שעדיין בבנייה

.

DSC00074

חזית

.

DSC00050

ריצוף הרחבה המרכזית 01

.

DSC00051

ריצוף הרחבה המרכזית 02

.

DSC00081

אופניים ודואר

.

DSC00067

דשא סינתטי ומזגנים

.

DSC00071

כניסה לבניין 01

.

DSC00080

כניסה לבניין 02

.

DSC00082

כניסה לבניין 03

.

DSC00079

כניסה לבניין 04

.

DSC00055

כניסה לבניין 05

.

DSC00059

כניסה לבניין 06

.

DSC00054

כניסה לבניין 07

.

DSC00056

כניסה לבניין 08

.

DSC00058

כניסה לבניין 09

.

DSC00057

כניסה לדירה

.

DSC00060

יש כאן גם "בית הוראה"

.

DSC00061

החניון

.

DSC00063

במקום מכוניות יש כאן מחסנים

.

DSC00064

ועוד מחסנים

.

DSC00088

כך שומרים את הסוכה מעל החנייה

.

DSC00087

ויש גם ג'יפ

.

DSC00090

תאורה ואוורור טבעי

.

DSC00062

הבניינים פתוחים לחניון

.

DSC00091

בין הבניינים

.

DSC00066

מצלמות אבטחה בכל פינה

.

DSC00083

מסתורי המזגנים מספיקים רק למזגן או שניים, אבל כאן אין מזגנים מרכזיים ולכן המזגנים יצאו לחזית

.

DSC00084

מסתורי הכביסה: יש כבר מסתור אחד שבוטל וסופח לדירה

.

DSC00085

בגלל ריבוי הילדים יש סורגים לכל הדירות, אבל כל סורג שונה

.

DSC00098

הושע פינת אהרונוביץ (לשעבר רחוב השומר)

.

(3) בניין ישיבת קאליב השני

סמוך למתחם המגורים ניצב בניין ישיבת קאליב. זה הבניין שאליו עברה החסידות מהבניין הנטוש בו בקרנו קודם לכן. מכאן עברה הישיבה לירושלים. באגף הפונה לרחוב ישנן דירות תלמידים המאורגנות סביב אולם המתנשא לכל גובה הבניין ויוצר בעייה אקוסטית שהבריחה מכאן את התלמידים. לכן היום האגף הזה נטוש וריק. בית המדרש עדיין מתפקד וגם בביקורנו ביום שישי בשעות הבוקר למדו בו כמה אברכים.

אחד האברכים הסביר לנו את כל הבעיות התכנוניות בבניין. בין השאר הוא סיפר שאולם בית המדרש היה נמוך מידי, עד כדי כך שלא ניתן היה להגביה בו ספר תורה. לכן החליטו לנסר חלק מקומת עזרת הנשים כדי לתת קצת יותר גובה לבית המדרש. בנוסף, עמודי ענק עגולים יורדים בכל מיני נקודות לא נוחות בבניין ופוגעים בתפקוד שלו, אך נראה לי שאותם אף אחד לא יעז לנסר.

.

DSC00122

בניין הישיבה ואחריו מתחם אוסם

.

DSC00121

בקומת הקרקע ממוקם בית הכנסת (=בית המדרש) ובקומות העליונות מגורי תלמידים שהיום נטושים

.

DSC00119

שמחה

.

DSC00099

אין חרדים נכים

.

DSC00101

הפסים הבולטים בחזית הם גופי תאורה: האם באמתה אדריכל חשב שמישהו יצליח לטפס ולהחליף את הנורות?

.

DSC00118

אריות ולוחות הברית

.

DSC00124

אין רשות

.

DSC00097

כניסה צדדית

.

DSC00103

אולם המבואה המתנשא לכל גובה הבניין וסובל מאקוסטיקה לקויה

.

DSC00104

אולם המבואה מקשר לחדרי מגורי התלמידים שהיום נטושים

.

DSC00108

בית הכנסת מתפקד במהלך היום כבית מדרש

.

DSC00110

ציורי הקיר הם למעשה תבליטי גבס

.

DSC00109

קבלת התורה

.

DSC00114

על לוח המודעות: לקראת היארצייט

.

DSC00113

להאשה רבה

.

DSC00106

ולא לדבר כלל

.

DSC00105

מכתב ממסוגר של רב המקום נגד טלפונים ניידים

.

DSC00112

לא יראה ולא ימצא

.

ולסיום שיר:

.

.

.

.

בתי כנסת נוספים בהם הסתובבתי:

.

(1) בית הכנסת האוניברסיטאי בקמפוס הר הצופים בתכנון רם כרמי

(2) בית הכנסת בקיבוץ בארות יצחק בתכנון יוסף שנברגר

(3) בית הכנסת לעדה העירקית בבאר שבע בתכנון נחום זולוטוב

(4) בית הכנסת בשכונה ה' בבני ברק בתכנון יעקב נטל ויצחק ביגלאייזן

(5) בית הכנסת הראשון והיחיד בהר עיבל

(6) בית הכנסת בית אלכסנדר ביקנעם בתכנון אהרן צורף

(7) בית הכנסת במושב ניר עציון בתכנון חנוך אחימן

(8) בית הכנסת בכפר הנוער אמית כפר אברהם בפתח תקוה בתכנון מוטי בן חורין

(9) בית הכנסת בקריית הטכניון בתכנון אהרן קשטן

(10) בית הכנסת בקיבוץ בארות יצחק בתכנון יוסף שנברגר

(11) ישיבת כנסת חזקיהו ברכסי בתכנון ישראל קומט

(12) בית הכנסת בקיבוץ חפץ חיים בתכנון יוסף שנברגר

(13) בית הכנסת במחנה רעים בתכנון סטיו אדריכלים

(14) בית הכנסת בשכונת ביתה כרם בתכנון מרדכי בן חורין

(15) בית הכנסת הנטוש במושב שדה יעקב בתכנון ישראל קומט

(16) בית הכנסת בקיבוץ כפר עציון בתכנון יוסף שנברגר וטוביה קץ

(17) בית הכנסת בקיבוץ לביא בתכנון יוסף שנברגר

(18) בית הכנסת במרכז רפואי שיבא (תל השומר) בתכנון משה זרחי

(19) בית הכנסת המרכזי בהר הכרמל בתכנון ישראל קומט

(20) מקבץ בתי כנסת בשוהם בתכנון ג'ו אבקסיס

(21) בית הכנסת הנטוש של חסידות קאליב בבני ברק

.

Post a comment or leave a trackback: Trackback URL.

תגובות

  • שביט  On 25/01/2015 at 11:27

    בני ברק היא פח אשפה שלא נגמר לעולם. תרבות הדיור =0. התפוצצות אוכלוסין ועוני רב. הכנסות ארנונה בעיקר מאזור התעשייה שהוא חילוני ב99.9%. כל השכונה החדשה תהיה סלאם אחד גדול תוך פחות מ-10 שנים בגלל שתרבות הדיור שם פשוט לא קיימת בתודעה.

  • duditest  On 25/01/2015 at 15:40

    תיקון קטן ברשותך: רחוב ז'בוטינסקי הוא בצפון, לא בדרום. חרדים חוצים גם חוצים אותו, פרדס כ"ץ שמצפון לז/בוטינסקי מתחרדת (בעיקר ש"ס), וקרית הרצוג, גם היא מצפון לז'בוטינסקי מתחרדת עוד יותר (חרדים אשכנזים)

    • מיכאל יעקובסון  On 25/01/2015 at 15:56

      צודק, אכן זבוטינסקי בצפון. תיקנתי. לגבי הגבולות: ז'בוטינסקי כגבול נחלש בעקבות העזיבה של החילונים מפרדס כץ וקרית הרצוג, אבל עדיין עולם הישיבות האשכנזי והאליטיסטי רואה ברחוב את הגבול.

  • סטודנט  On 27/01/2015 at 21:29

    שאלה: בסיכום דבריו כתב שאול: "המתחם משקף את דרישת היזמים למקסם את הרווח הקבלני על חשבון העיר ותושביה". במידה והעיר\תושביה היו מממנים את האדריכל (ולא היזם), מה היה שונה במתחם?
    (מעבר לשילוב של דירות קטנות יותר)

  • שאול  On 27/01/2015 at 23:13

    לשאלתך: הליך התכנון העירוני בישראל כולל מספר וועדות תכנון. ההליך אינו מתחיל בבקשה להיתר בנייה. שינוי ייעודים, הגדלת זכויות הבניה ומספר יחידות המגורים מצריך תחילה הסכמה של הוועדה המקומית ואישור של הוועדה המחוזית. העיר/תושביה אלו גם הינו הך וגם בעלי אינטרסים מנוגדים. העירייה במיוחד בבני ברק היא גוף פוליטי הנשלט ע"י החצרות החזקות בעיר, ויתכן שיש השפעה כלכלית שתומכת בהגדלת יחידות המגורים. אז התשובה היא מקצועית ולשם כך תוכנית בנין העיר עברה בוועדה המחוזית, גוף שאמור להיות נטול אינטרסים פוליטיים. הוועדה דורשת לבחון מספר פרמטרים תכנוניים עיקריים, כמו שטח ירוק לנפש, השפעה על התחבורה, תשתיות וכו'. לדעתי נדרש שצ"פ אמיתי עם קרקע ולא חניון תת קרקעי בכל שטח המתחם. הורדת מבנה אחד היה מאפשר תכנון שבילים מגוננים ונעימים ולא סמטאות צרות ואטומות. רחוב הושע הנמצא בדופן הצפונית של המתחם נותר אטום וחסר חן, לא שונה בהרבה מחומת מפעל אוסם לשעבר. בקיצור חנוק צפוף וחסר חן.

  • סטודנט  On 28/01/2015 at 0:08

    תודה רבה שאול (נראה שבתשובתך ענית גם למיכאל. כך שאתה יכול להוסיף הדברים בגוף הפוסט). בתשובתך הבאת את דעתך שאותה הייתי יכול לנחש. במקרה גם אני מסכים איתה ולכן לא שאלתי 'מה דעתך?'.
    אחדד את השאלה: לטענתך "המתחם משקף את דרישת היזמים למקסם את הרווח הקבלני". אם לא היה כאן יזם אלא, לדוגמה, קבוצה מאורגנת של תושבים שרוצה לרכוש את המתחם ולבנות דירות לילדים שלהם. במה המוצר האדריכלי היה שונה?
    האם דעתם היתה כמו דעתך? האם הם היו נותנים לאדריכל חופש מלא לקבוע את הצפיפות ואת כמות החניות? או שבסופו של דבר היינו מגיעים לאותו מוצר?
    אשמח מאוד להתייחסותך.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

%d בלוגרים אהבו את זה: